Démarche
Comprendre tout ce qui entoure un bien
Immobservatoire rassemble les données publiques utiles autour d'une adresse, d'une parcelle, d'un bâtiment et de son marché local. Le but est de rendre ce contexte lisible, vérifiable et exportable, puis de l'utiliser aussi pour alimenter une estimation.
Ce que le site cherche à faire
Le site part d'un principe simple : une vente DVF seule dit peu de choses si elle n'est pas replacée dans son environnement. Les caractéristiques du bâti, les parcelles, les DPE, les loyers, l'urbanisme, les risques, les équipements et les ventes voisines racontent mieux un bien lorsqu'ils sont lus ensemble. C'est ce croisement qui fait la valeur d'Immobservatoire.
Le socle DVF
La base Demandes de valeurs foncières est produite par la DGFiP et diffusée en open data pour contribuer à la transparence des marchés fonciers et immobiliers. Elle contient les mutations à titre onéreux publiées au fichier immobilier sur les cinq dernières années. Les données brutes sont mises à jour deux fois par an, fin avril et fin octobre : la publication d'avril ajoute en principe les ventes jusqu'à fin décembre de l'année précédente, celle d'octobre jusqu'à fin juin de l'année en cours. De nouvelles transactions peuvent aussi compléter des millésimes déjà publiés.
Le prix DVF est un prix net vendeur : il ne comprend ni les frais d'agence, ni les frais de notaire, et le mobilier éventuellement vendu avec le bien n'est pas inclus. La surface affichée est la surface réelle bâtie déclarée dans DVF, différente de la surface Carrez lorsqu'elle existe.
La consultation cartographique repose sur le rapprochement entre DVF et le plan cadastral. Cette jointure peut échouer si une parcelle est mal renseignée, renumérotée ou absente du plan ouvert ; une transaction peut donc exister dans les données brutes sans être parfaitement visible sur une carte.
DVF est le socle, mais ce n'est pas toute l'histoire. Immobservatoire fait mieux qu'une simple visualisation de valeurs foncières en reliant les ventes à leur contexte public : forme de la parcelle, caractéristiques du bâtiment, performance énergétique, loyers, projets autorisés, environnement et dynamiques locales. Ces informations restent consultables et exportables pour que l'utilisateur puisse comprendre le marché, pas seulement recevoir un chiffre.
Pourquoi certains territoires manquent
La couverture DVF ne comprend pas l'Alsace, la Moselle et Mayotte. Pour le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, la publicité foncière relève du Livre foncier d'Alsace-Moselle, système spécifique de droit local. Le portail officiel de l'EPELFI rappelle que le Livre foncier est le système de publicité foncière propre à ces territoires.
Cette absence n'est pas seulement technique : elle a un effet direct sur les statistiques et les modèles fondés sur l'open data national. Le Conseil d'Analyse Économique indique ainsi que les données immobilières du Livre foncier d'Alsace-Moselle ne sont pas ouvertes ; le Cerema rappelle de son côté cette exception dans ses publications utilisant DVF.
L'estimation est un usage, pas une promesse
Le module d'estimation utilise ce même socle de données croisées pour proposer une fourchette argumentée. Il ne remplace pas un professionnel : il sert à objectiver une discussion, à repérer les comparables et à comprendre les signaux qui entourent le bien.
- Une expertise immobilière opposable ou un avis de valeur engageant.
- Une garantie sur le prix futur d'un bien ou sur l'issue d'une négociation.
- Une base permettant d'identifier ou de rechercher des personnes.
Les résultats doivent être lus comme une aide à l'analyse : ils dépendent de la qualité des sources publiques, des déclarations disponibles et des choix méthodologiques documentés sur les pages Sources et Mentions légales. Leur intérêt principal est de rendre les données autour du bien vérifiables, comparables et exportables.